용산재개발 1편 용문시장 역세권 쉬프트 사업 기본내용 사업성

용산개발 용문시장  역세권 쉬프트 재개발사업이 진행 중입니다. 현제 정비청부지 기반산업이 시작되고 있고 고 용산역 일대의 천지개벽이 일어나고 있는 지금 예전 국제업무지구에 대한 관심이 꾸준히 일고 있으며 진행속도에도 가속도가 붙고 있습니다.

 

 

대상지는 용산구 용문동 42번지 일대 (용문전통시장)이외의 주변필지로 용산역에서 260미터 거리에 있기 때문에 역세권 쉬프트 진행하고 있으며 그 기본 내용과 사업성 등을 알아보고자 합니다.

 

 

기본내용

진행절차로는   『역세권 주택 및 공공임대주택 건립 관련 운영기준』, 『도시 및 주거환경정비법』에 따르며 2024. 12. 31. 내에  사전검토  신청  후  구역지정입안  신청할 예정이며 사전 검토 및 동의서 징구 중입니다.
사전검토(토지권원  50%  동의)-정비구역지정   입안제안(동의율   2/3)- 주민의견  청취(주민설명회, 주민공람  및 구의회  의견 청취)-서울시   도시계획위원회  심의-정비계획   결정고시 단계까지 하고 있습니다.

1. 역세권 및  재개발 요건 검토

우리 구역은 부지 면적의 90% 이상이 『 역세권 주택 및 공공임대주택건립 관련 운영기준』에 따른 1차 역세권의 범위에 속해 있고 도시 및 주거환경정비법에 의한 노후도 등을 모두 충족하여 역세권  도시정비형재개발 사업이 가능하다고 판정되었습니다.

역세권 요건	거      리	- 1구역 일부를 제외한 전구역이 효창공원역 승 강장 기준 350m범위 내에 있음 - 350m 범위내의 토지는 용적률 500%, 범위 외의 토지는 250%를 적용하면 평균 470%이상 가능
	용도지역	준주거지역에서만 가능했던 역세권사업이 2종일반주거지역으로 완화되면서 전 구역이 2종일반주거지역인 우리구역은 역세권사업으로 개발 가능
재개발 요건	모두 충족
	구   분		기   준	우리 구역	결과
	노후도		60% 이상	93.85%	적합
	30년 이상 건물		30% 이상	92.31%	적합
	과소 필지		40% 이상	47.82%	적합

2. 현재까지의 진행상황

▶용문시장의 일부를 1,2블록으로 구분하여 가로주택정비사업을 하기 위해 동의서 징구

▶동의율 78%, 65%로 조합설립을 위한 동의율 80%를 조금 남기고 있습니다.

 

3. 진행방향의 변경

▶가로주택정비사업으로는 소유자들의 욕구에 어필할 수가 없어 2블록 일부 소유자들이 “모아주택구역”으로 지정을 하여  『빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법』에 신설된 「소규모 역세권 재개발」추진을 검토하였으나 최대 용적률이 300%에 불과하여 중단하고 용문시장 전체를 역세권 시프트사업으로 진행하는 것을 검토중

▶1,2 구역 동의율을 감안하면 용적률 500%인 역세권시프트사업을 제시할 경우 사전검토를 위한  전체면적의 50% 동의는 쉽게 달성할 것으로 전망함

▶추진준비위를 구성을 위한 22 구역 및 3,43,4 구역 대지주 미팅완료

▶정비업체, 도시계획업체(엔지니어링), 설계업체와 이미 교섭하여 본 사업에 대한 기초자료를 확보함

 

수익성

1. 주거, 상업, 업무 복합개발로 분양수입의 극대화

▶효창공원 앞 역세권과 국제업무단지를 배경으로 한 우리 구역 주변 유동인구가 급증할 것을 감안, 스토리가 있는 다양한 테마와 MD구성을 통해 상가의 분양수입을 극대화 도모

▶조합원의 추가부담금 최소화

▶ 상한제가 없는 오피스텔을 건립, 분양수입을 극대화하여 조합원의 추가부담금을 최소화

2. 수지분석(비례율 산정)

용문시장 역세권 쉬프트 재개발사업 사업성

 

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